Verbouwen zonder vergunning: wat is toegestaan?

Vergunningvrije bouwwerken: de concrete lijst

Op grond van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn de volgende bouwwerken vergunningvrij (mits aan alle voorwaarden wordt voldaan):

Aan de achterkant van de woning:

• Uitbouw of aanbouw tot 4 meter diep en niet hoger dan het hoofdgebouw
• Dakkapel (zie specifieke criteria elders op deze website)
• Bijgebouw of overkapping tot 150m² totaal op het erf
• Erfafscheiding tot 2 meter hoog (achter de voorgevelrooilijn)

Aan de voorkant of zijkant:

• Erfafscheiding tot 1 meter hoog (voor de voorgevelrooilijn)

Binnenin de woning:

• Vrijwel alle interne verbouwingen zijn vergunningvrij, tenzij ze constructief zijn
• Uitzondering: bij monumenten is ook intern werk vaak vergunningplichtig

Het Omgevingsloket: altijd eerst controleren

De regels voor vergunningvrij bouwen zijn complex en kunnen per situatie verschillen. Het Omgevingsloket (omgevingsloket.nl) heeft een handige vergunningcheck. U vult in wat u wilt bouwen en het systeem vertelt u of u een vergunning nodig heeft.

Gebruik deze check altijd — ook als u vrij zeker weet dat uw bouwwerk vergunningvrij is. Zo voorkomt u onaangename verrassingen.

Risico's van bouwen zonder vergunning

Bouwt u iets waarvoor u wél een vergunning nodig had? Dan riskeert u:

• Bestuursdwang: de gemeente kan u verplichten het bouwwerk te slopen, op uw kosten
• Dwangsom: de gemeente kan een dwangsom opleggen zolang het illegale bouwwerk aanwezig is
• Problemen bij verkoop: bij de verkoop van uw woning moet u verklaren dat alle bouwwerken vergund zijn
• Verzekeringsproblemen: schade aan een illegaal bouwwerk wordt mogelijk niet gedekt
• Aansprakelijkheid: als het bouwwerk schade veroorzaakt aan derden, staat u zwakker

Kan ik achteraf een vergunning aanvragen?

In veel gevallen is het mogelijk om achteraf, na de bouw, een omgevingsvergunning aan te vragen (de zogenoemde legalisatie). De gemeente beoordeelt dan of het bouwwerk voldoet aan de regels die golden op het moment van bouwen. Als dat zo is, kan de vergunning alsnog worden verleend.

Legalisatie is echter niet altijd mogelijk. Als het bouwwerk niet voldoet aan het bestemmingsplan of de bouwregelgeving, zal de gemeente handhavend optreden.

Buren en handhaving

Buren kunnen een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente als zij denken dat er illegaal gebouwd is. De gemeente is dan in beginsel verplicht om te handhaven, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn om dat niet te doen. Als de gemeente besluit niet te handhaven, kan de buur daartegen bezwaar maken.